Le legislazione monegasca in materia di locazioni commerciali è regolata dalla Legge n° 490 del 24 novembre 1948, la quale è stata modificata in diverse sue parti dalla Legge n° 1287 del 15 luglio 2004, con particolare riguardo alle modalità di pagamento dell'indennità di evizione o del diritto di prelazione del locatario in caso di vendita delle mura nonché del diritto di prelazione del locatore in caso di cessione del fondo.

Ai sensi dell'articolo 1° della suddetta legge per beneficiare della proprietà commerciale occorre gestire, nel locale dato in locazione, un esercizio commerciale da almeno tre anni consecutivi.

Si tratta di una legge di ordine pubblico. Qualsiasi clausola inserita in un contratto che dovesse infrangere le sue disposizioni è da considerarsi nulla e priva di effetto.

In ordine alla determinazione della sussistenza o insussistenza effettive di una locazione commerciale, la giurisprudenza non si considera vincolata dalla qualifica né dalla terminologia utilizzata dalle parti nel contratto che le lega. Il giudice di merito si adopera al contrario ad individuare la natura effettiva della gestione del bene immobile o l'utilizzo concreto del locale preso in locazione durante un periodo consecutivo di 3 anni, al fine di determinare il regime giuridico applicabile.

La locazione commerciale si rinnova al suo termine. Il rifiuto di rinnovo del contratto di locazione è rigidamente disciplinato dalla Legge - articolo 4 e successivi.

Indipendentemente dall'applicazione della clausola indicizzata che può essere inserita nel contratto, l'importo del canone può essere rivisto qualora non corrisponda più all’equo valore locativo del locale affittato, in base ai criteri di cui all'articolo 6.

L'importo del canone può essere rivisto sia in occasione del rinnovo del contratto di locazione, conformemente alle condizioni di cui agli articoli 4 e successivi della Legge, sia durante il contratto in essere secondo le condizioni previste all'articolo 21 della Legge, a condizione che siano trascorsi almeno tre anni dalla data di definizione dell'importo del canone precedente.

La determinazione dell'importo di locazione spetta esclusivamente alla Commissione arbitrale per i canoni di locazione commerciale.

Le possibilità di recupero di un locale commerciale da parte del proprietario sono disciplinate in modo rigido.

Fatta eccezione per il caso molto limitato di un recupero in vista di un'occupazione personale, ammesso a certe condizioni, il locatore che vuole opporsi al rinnovo del contratto di locazione, salvo il caso in cui sia nella posizione di invocare motivi gravi e legittimi nei confronti del locatario uscente, è tenuto a versare a quest'ultimo un'indennità di evizione, conformemente alle condizioni previste all'articolo 9 della Legge, destinata a riparare il danno causato al locatario uscente dal mancato rinnovo del suo contratto di locazione. Tale indennità è molto spesso determinata sulla base di una perizia.

L'articolo 18, in seguito alla riforma della Legge n°1287, consente al locatario, nelle more di uno sfratto, di richiedere al Presidente del Tribunale il versamento da parte del locatore di un'indennità di evizione provvisoria il cui importo è stabilito dal suddetto magistrato. Il locatario che adisce il Presidente nelle forme previste all'articolo 18 può in tal modo rimanere nei locali affittati anche dopo il termine di sfratto, fino al versamento effettivo dell'indennità provvisoria di evizione.

Poiché tale indennità potrebbe essere molto elevata, il locatore può in qualsiasi momento esercitare il proprio diritto di ripensamento e le parti si ritrovano conseguentemente nella situazione che esisteva prima del rifiuto di rinnovo del contratto di locazione.

Il nostro team di professionisti è in grado di offrirvi la consulenza necessaria in ogni fase successiva alla stipulazione di un contratto d’affitto, ivi inclusa la risoluzione di qualsivoglia difficoltà che potrebbe prodursi durante la sua durata come pure in occasione del suo rinnovo.